Mnoho nájemních vztahů je sjednáno na dobu určitou - typicky na jeden rok. Co se ale stane, když doba nájmu uplyne a nájemce v bytě dál zůstává? Může dojít k automatickému prodloužení nájemní smlouvy, tzv. prolongaci. A právě tady je dobré být na pozoru - jak ze strany pronajímatele, tak i nájemce.
Automatické prodloužení nájmu - co říká zákon?
Podle § 2285 občanského zákoníku dochází k automatickému obnovení nájemní smlouvy v následujících případech:
- Nájemce pokračuje v užívání bytu i po uplynutí sjednané doby nájmu.
- Pronajímatel jej do tří měsíců po skončení nájmu písemně nevyzve k opuštění bytu.
Pokud jsou splněny tyto podmínky, nájemní smlouva se automaticky obnoví na stejnou dobu, na jakou byla sjednána původně, maximálně však na dva roky.
Reálný příklad: Slíbené prodloužení, které se nekonalo
Tereza a Jakub, mladý pár po studiích, si pronajali byt v Brně na rok s tím, že pokud „všechno půjde v pohodě“, majitel jim nájem rád prodlouží. Když se blížil konec smlouvy, několikrát s pronajímatelem mluvili - ústně i po telefonu. Ten jim vždy neformálně řekl, že s nimi počítá a „prodloužení určitě nějak domluvíme“.
Pár zůstal v bytě i po skončení smlouvy a dál platil nájem. Žili v domnění, že se nájem prostě prodloužil automaticky nebo že se to později dořeší papírově.
Jenže necelý týden před uplynutím tříměsíční lhůty po skončení nájmu (tedy den, kdy by se smlouva už automaticky prodloužila), jim přišla písemná výzva k opuštění bytu. Majitel jim oznámil, že byt potřebuje pro vlastní bydlení a že se mají do dvou týdnů vystěhovat.
Tereza a Jakub byli v šoku. Věděli, že žádnou automatickou prolongaci už nelze uplatnit, protože je vyzval včas, i když na poslední chvíli. Navíc začal akademický rok a najít nové bydlení bylo velmi obtížné. Zůstali tak pod tlakem, bez jistoty, a kvůli víře v "dobré slovo" přišli o bydlení.
Rizika pro nájemce i pronajímatele
Nájemce by si měl dát pozor na:
- Písemné potvrzení: Ústní příslib nestačí. Pokud není dodatek ke smlouvě nebo výslovná dohoda o prodloužení, žádné právo na další nájem neexistuje.
- Tříměsíční lhůta: Automatické prodloužení nastává až uplynutím této lhůty - pokud vás majitel písemně vyzve k vystěhování i 89. den, má zákonnou pravdu.
Pronajímatel by měl vědět:
- Mlčení může být souhlasem - nepošle-li výzvu, nájem se prodlouží.
- Prodloužení je vázané na stejné podmínky - výše nájmu, způsob výpovědi i další ujednání se automaticky přebírají ze staré smlouvy.
Jak tomu předejít?
Doporučení pro nájemce:
- Před skončením smlouvy si vyžádejte písemné vyjádření o dalším postupu.
- Nečekejte na automatiku - aktivně komunikujte a požadujte dodatek ke smlouvě, pokud má nájem pokračovat.
Doporučení pro pronajímatele:
- Pokud nechcete v nájmu pokračovat, zašlete výzvu k opuštění bytu včas a písemně.
- Zvažte možnost vyloučit automatické prodloužení přímo ve smlouvě, pokud ho nechcete riskovat.
Automatické prodloužení nájemní smlouvy je právní mechanismus, který chrání nájemce před náhlým ukončením nájmu. Zároveň ale může být pastí pro nepozorné - jak pro nájemce, kteří spoléhají na ústní dohody, tak pro pronajímatele, kteří nereagují včas.
Pravidlo číslo jedna zní: důležité věci řešte vždy písemně - slib není smlouva.